這個祕密在鄭州房市雪藏了20年,什麼樣的小戶型可以四兩撥千金

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20歲和40歲、新手和老炮

老張小40歲,一直過着比上不足比下有餘的生活。唯一讓他覺得偶爾鬱悶的是,他老婆三天兩頭嘮叨他,你辛苦半輩子,一直賺血汗錢,現在好容易有這五六十萬積蓄,還不夠人家一套房子2016年半年的漲幅。股市、期貨、房市,都有親朋好友賺大錢,你咋沒有這個本事和膽量呢?

老張結婚後都一直居住在金水區,這套婚房還是兩口子的蝸居。沒有電梯,沒有暖氣,倒也罷了。每次老婆嘮叨的時候,他都感覺到心裏發虛,這五六十萬也一年一年覺得輕飄飄了。

股市、期貨是吃人不吐骨頭,他不願意也不敢在其中殺伐決斷,他虧不起,尤其是現在這個年齡。

其實,他有一件事一直後悔不已,這個祕密他從來沒有敢和老婆提過。

2006年6月,鑫苑中央花園曾經推出過小面積公寓,40平總價12萬,首付只需要20%,現在的單價已經在18000以上,增值超過6倍。

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鑫苑中央花園小戶型分布圖

2006年,他月收入3000,2017年,他月收入7000。

老張更想不到的是,他的侄子小張面臨的壓力比他還大。

小張25歲,大學畢業3年,在鄭州一家公司做技術服務,月薪4500,經常去全國各地出差。

直到大學畢業之前,小張都是趾高氣揚指點江山的。然後,他很正常地受到一系列打擊。

羣租房生活,第一次打擊,表皮傷。

談女朋友約會,第二次打擊,心靈傷。

2016年後鄭州房價啓動,第三次打擊,自信和尊嚴之傷。

小張很好學,尤其是迷戀投資。他經常這麼說,我明白鄭州房產的價值,我知道鄭州房市投資的紅利,可是我真的買不起,我是眼睜睜看着機會過來,但是我沒有能力把握。因爲他深知,就是挖地三尺,用盡親友,他也只能籌到20萬。

他不想再等待下去了,因爲一個超級簡單的道理,租房子是給別人打工,租期已滿,自己什麼也沒有;買房子是給自己打工,按揭還完,自己淨落一套房子。

小張在這個決定前,腦子裏涌現出一些場景,雖然碎片化,但是格外清晰。

萬科是中國地產界的無冕之王,絕對的地產老炮。小張全程關注了寶萬之爭。最深的印象是,萬科在其後和深圳地鐵重組,在地鐵上蓋房子成爲萬科近幾年最明確的一個戰略標籤。

成都太古裏是他成都出差必不可少的去處。美食的薈萃、休閒的服務、低密的愜意,開放的商業,這種隨性隨心的生活味道是傳統商業中心無法給予的。

他還知道,太古裏附近的房租不低,太多休閒一族喜歡這種伸手可及的品位。

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成都太古裏

他當然明白,房產的價值取決於它的優質資源。金融、名校、商業、公園,都在城市化的趨勢下越來越有稀缺性。

雖然他存款不到10萬,收入不到5000,但是小張也一直關注北龍湖的豪宅。

當2017年正弘瓴首次推盤時,單價還在35000以下,小張氣得怒火中燒。他覺得那些千萬和億萬富豪簡直是豬八戒,多好的投資機會呀,可惜這對他遙不可及。

小張經常去京滬出差,上海陸家嘴,北京金融街,是真正的寸土寸金,其單價是當地均價的5到8倍。即使是在金融中心的輻射區域,一套小戶型也是一房難求。沒辦法,金融中心附近人氣多,中高端人士比例高。

2018年元旦假期,老張和小張碰頭了。一盒金渠、一瓶宋河,兩顆紅心,碰到一起。

二人決定試水鄭州房市最詭異的一族——小戶型。

不看不知道,一看嚇一跳

一輛五年的卡羅拉,一箱油,三天的考察期,二人收穫頗多。

筆墨所限,僅列個別案例了。

鑫苑中央花園3號樓,總高16層,無煤氣無暖氣,2梯28戶,內走廊已經牆體剝落。即使如此,其一樓的一個42平標間,簡單裝修,月租金1800元,二手房售價80萬。想起10年前那一幕,老張腸子都悔青了。

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鑫苑中央花園內的小戶型

鑫苑附近的金色年華,有天然氣無暖氣,共6層無電梯,建成於2006年。雖然房齡老,雖然物業不規範,三樓兩居室的月租金依然達到了2800遠。

同在這個區域的還有中凱華府,其小戶型公寓是靠近金水路的3號樓。該樓2梯16戶,有雙氣。其北向的47平一居室月租金2100元,二手房售價92萬;其南向的57平一室一廳月租金2700元,二手房售價120萬。

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中凱華府內的一居室

小張在網上搜了下歷史價格,該公寓樓2007年開盤均價爲每平4600,2008年促銷的特惠價爲每平4000。因爲雙氣明顯優於單氣,中凱房租水平略高於鑫苑。

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鑫苑中央花園2006年小戶型價格

盛世年華的小戶型相對更好出租,基於這個原因,這棟樓位於小區中央,不臨街不靠路。小張查了下鏈家的信息,該小區一套60多平的房源,在鏈家發佈一週即以月租2700的標準放掉了。此外,二人發現,從租售比而言,小戶型佔據明顯優勢。同樣在盛世年華,鏈家網的信息如下:68平的房源月租2800,93平的房源3100。再查歷史數據,2009盛世年華的單價是4800左右,而現在60多平的一室一廳總價在180萬左右。

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三天的鞍馬勞頓之後,二人在蕭記燴麪做了總結。

開心的是,投資小戶型能帶來的確定的回報,10年6倍左右的回報還是相當讓人滿意的。此外,相對於大戶型,小戶型的租售比明顯高出一截。對於純剛需或純投資而言,這是額外的紅利。

彆扭的是,這些10年左右房齡的小戶型,要麼沒有電梯,要麼沒有暖氣或天然氣,要麼斑駁破舊,要麼物業名存實亡,這是行將淘汰的房子。2016年以來,鄭州一線房產逐鹿之後,樓盤品質和標準有了明顯的升級。按照發展的眼光看,必須要買新房子,更巧的是,新房還在限價調控中,這也是一個驚喜。

反復權衡之後,二人定出了小戶型選擇的原則。

必須在金水區或鄭東新區,這兩個區各有長短,但是人氣最足,前景最確定。

必須是地鐵盤,最好是在地鐵上蓋房子。在日本,距離地鐵站相差100米,房租也有區別。鄭州而言,以後地鐵成網,地鐵盤的紅利會越來越凸顯。

必須周邊有名校、商業、公園、醫療等優質資源,資源是房子價值的母體。

小張甚至想到了這一點,這兩年在鄭州還能遇到這樣的機會,以後這種機會恐怕成爲絕版了。在帝都魔都的核心城區,小戶型樓棟通常是孤零零的,周邊根本沒有配套奢侈的公園和名校。按照鄭州的開發速度,不久的將來也可能是這個樣子。

結賬時候,老張發現,蕭記燴麪也漲價了,他覺得那50萬的積蓄又變薄了。

老張心裏有了一秒鐘的焦灼,他決定拜訪一個多年不見的大學同學老王。

據說,老王已經是地產老炮了,身價不菲。

雖然曾經是同窗好友,但是總覺得二人差距越來越大了,老張總是迴避同老王的交集,就象一個樹的兩個分叉越來越遠。

老將出馬,一個頂倆

鄭東新區的一個茶室裏,陳皮普洱的香味在誘惑着脣齒舌尖,老王和二人環桌而坐。

其實老王還一直拿老張當兄弟,二十年可以改變很多,但是有些回憶和情感永遠都不會改變。

對於小戶型的看法老王的眼界更寬泛,他開口便提到了2016年國務院辦公廳發佈的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,開始允許將商業用房等按規定改建爲租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整爲居住用地,調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

再回到鄭州市場,一些有一定眼光的租賃企業已經開始在長租公寓上發力,租賃企業不斷涌現,更有甚者據說河南本土房企建業也已經聯手魔飛公寓開始佔位長租公寓板塊。

上有政策的扶植,下有企業的發力聯手,公寓的投資價值已經在鄭州市場逐漸凸顯。

具體落地到鄭州的金水區和鄭東新區,老王其實也已經瞄準了幾個公寓項目,他告訴老張:“我最近正在關注這個樓盤的小戶型,準備一次性買上幾套。要麼出租,要麼以後打通做自己公司辦公用。你們可以參考一下這個項目。”

他說的是名門翠園,不過他強調的重點是老張和小張並沒有完全想到的東西。

名門公司老王關注很久了,這麼多大牌開發商辦學校,名門幾乎是最成功的,大名鼎鼎的楓楊外國語就是名門合作的產業。無須說實力、關係和耐心,名門在教育上的經驗也是鄭州的執牛耳者。最新的北龍湖項目,名門強勢入駐,這也驗證了名門的資金和實力。開發商的品牌、經驗、實力決定了項目的基因和文化。

名門翠園是金水區最大的綜合體項目,涵蓋洋房、高層、商業、教育,是一個完整的生態閉環。放眼金水區和鄭東核心區,有效地塊幾乎已經瓜分完畢,600多畝的超級項目將很大程度上成爲絕版。超級大盤相對於普通小區一直有明顯的溢價。北京上海歷來如此,鄭州的萬科城和普羅旺世也是這個道理。

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翠園項目可以享受多重地鐵紅利,尤其是其小戶型項目。4號線就規劃在6號樓下,這是真正的“地鐵上蓋房子”。更特別的是,4號線是鄭州的“金融主動脈”。翠園交房之時,4號線業已通車,從6號樓下樓可以直達北龍湖金融中心。常理推斷,北龍湖的中高端就業者會有相當比例的人羣在翠園居住或租住。

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金水北區已經成爲鄭州人氣最聚集的區域之一,錦上添花的是,翠園在鄭州首次引入了太古裏商業模式,5萬平的BLOCK商業將呈現一個開放式、低密度、情景化的街區文化。其最大的特色是以吃和玩、休閒和文化爲主,絕不是服裝鞋帽的密集恐懼症,更不是巨大穹頂下的閉塞和壓抑。

核心城區項目的通病是缺乏公園綠化,翠園是一個特例。除了自身35%的綠化率之外,該項目緊鄰一個78畝的市政公園,是金水區唯一一個帶公園的小區。這種稀缺性在健康環保宜居的發展趨勢下將在日後更加凸顯價值。

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市政花園實景

作爲老牌地產商,名門公司經常在項目中給予特別的優惠紅利,前段的住宅基本都贈送了面積,現在的公寓依然有真金白銀的贈送。

翠園的小戶型是9梯27戶,鄭州市場上主流的標準是3梯27戶。翠園的梯戶比,絕不會給你住集中營或單人牢房的感覺,而是真正寬綽大氣的宜居。

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公寓過道

鄭州市場上的公寓產品層高均值在2.9-2.95m,loft層高均值在4.5m,翠園的平層是3.2m,loft是5m,絕不會給你壓抑逼仄的感覺,而是淨空自由的伸展。相比之下,翠園的公寓和loft的層高遠超過鄭州市場的均值,而這種層高設計在以後的規劃中也不會再有,足以稱得上是稀缺。

更值得一提的是,翠園的公寓是落地窗設計,全明戶型。loft戶型更具有超高的投資價值,設計成了雙入戶,每層功能獨立(廚衛),下層贈送儲物間、上層贈送超大多變空間。

無論是面積的贈送,梯戶比的大氣、空間的高人一頭,其背後都是開發商的額外讓利。

這也是名門公司厲害的地方,他的產品接地氣,通人性,能給居者帶來實在的紅利,而不是輿論的轟炸和品牌的炒作。

立足於一步到位的原則,翠園的精裝修標準也高於業內平均水平,衛生間的三件套(馬桶、花灑、洗手池)也選用了知名品牌。

小張沒法不心動,他必須要問小戶型的面積範圍,他的腦子在快速地測算自己的支付能力。寄人籬下給房東打工的生活他真的無法忍受了。

老王狡猾地笑了,他說,平層公寓的面積範圍在19到45平,loft的面積範圍在40到65平。

老張的心裏更踏實了,他不想買太大的面積,他知道,戶型相對小,投資回報或許更高。更現實的是,金水北區的現有商業寫字樓比較少,平層公寓後期可以出租用於居住,也可以用於辦公。

老王不是這麼想的,loft的租售比或許比平層更高,一家三口都可以居住。如果自己以後把公司辦到這裏,65平的loft可以做成4+1的五房,可以帶來更方便的居住和商業空間。他已經去售樓部看過了,loft入門就設置了室內步梯,甚至一二層的上下水都是分別設置的,這纔是真正的“買一層送一層”,即便是單純作爲投資品,這也是雙倍的回報。

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老王又特意分析了一下他選擇翠園作爲投資品的考慮:真正的房產投資永遠是站在歷史的眼光和擁有長遠的視角,鄭州金水北區是不少鄭漂夢開始的地方,這是過往的歷史沉澱和新鄭州人的思緒所牽,北區在居住體驗和人羣密集度上都遠超南區;

地鐵4號線直通北龍湖,與高淨值人羣的一線相連,高端價值會逐漸被帶動並凸顯;再者翠園本身自己做了強大的商業配套,這幾點的支撐都將成爲此處未來升值的核心要素。

毫無疑問,老王做了這次聚會的總結。

金水北區,教育、商業、醫療、公園,甚至連體育中心都一網打盡,又是一個超級的綜合體項目,小戶型樓棟是標準的“地鐵上蓋房子”,平層和loft都有高大上的層高和配置,無論小張這樣的剛需自住,無論老張這樣的投資出租,無論老王這樣的投資兼自用,都是值得密切關注的標的。

只有一個祕密,老王沒有講,他不想影響兄弟的自尊心和心情。

這個項目的小戶型不限貸更不限購,老王可以不浪費自己珍貴的購房資格,可以繼續在合適的時候投資優質區域的優質房產。

參考資料
这个秘密在郑州房市雪藏了20年,什么样的小户型可以四两拨千金. 郑州深度资讯 ·
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